העליון: זוגתו של חייב הינה דיירת מוגנת בדירת מגורים הנמכרת ע"י כונס

1.        ברקע הפרשה, פסק דין שניתן נגד בעלה של המבקשת (להלן : החייב), שחייבו בתשלום 1,218,811 ש"ח לשלושה נושים (להלן: הנושים), לאחר שנקבע כי הנושים העבירו לידיו סכומי כסף בתמורה לבניית בתי מגורים עבורם, אך אלה לא נבנו. במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח נגד החייב לשם גביית החוב, מונה המשיב לשמש כונס נכסים על נכסי החייב, והוקנתה לו הסמכות לפעול למימוש נכס מקרקעין המשמש כביתו הפרטי (להלן: הבית), המוחזק בבעלות משותפת של המבקשת ושל החייב, בחלקים שווים. בפסק הדין נקבע עוד כי המבקשת לא נטלה חלק במעשי החייב כלפי נושיו, אשר הולידו את החוב. לשם ביצוע תפקידו, פנה המשיב לבית משפט השלום בירושלים בתביעה לפירוק השיתוף בבית ולמכירתו כפנוי לצורך פירעון החוב לנושים. המבקשת הביעה התנגדותה לפירוק השיתוף ולמכירת הבית, שיאלצו גם אותה להתפנות ממנו, הגם שכבעלת מחצית מזכויות הבעלות בבית, היא עתידה היתה לזכות במחצית תמורת המכירה. לחלופין טענה המבקשת, כי אם בכל זאת יימכר הבית, יש לאפשר לה להוסיף ולהתגורר בו כדיירת מוגנת ולמוכרו כתפוס, זאת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח חדש], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר).מומחה שמונה לשום את הבית בהסכמת הצדדים העריך כי שוויו כפנוי הוא 560-485 אלף דולר, בעוד ששוויו כתפוס הוא 165-145 אלף דולר. לטענת המבקשת, בנסיבות המקרה לא חל סעיף 40א לחוק המקרקעין, השולל את תחולת סעיף 33 האמור ומעניק הסדר מגורים חלופי לילדיו הקטינים של החייב ולבן הזוג המחזיק בהם, שכן תחולתו של זה מצטמצמת למקרים של פירוק שיתוף הנעשה כחלק מהליכי גירושין בין בני זוג, כך לטענתה, ולא במקרים כדוגמת המקרה דנן, שבו היוזמה לפירוק השיתוף, מקורה בצד שלישי, הוא המשיב.

פסק דינו של בית משפט השלום

2.        בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ש' רנר) קיבל את תביעת המשיב באופן חלקי, בקובעו כי המשיב מוסמך היה להגיש תביעה לפירוק שיתוף לשם מכירת הבית, אך לכשזה יימכר, יימכר הוא כתפוס, ובכפוף לכך שהמבקשת תוסיף להתגורר בדירה כדיירת מוגנת. בית המשפט ניתח את חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל) ומצא כי סעיף 54(א) לחוק זה, העוסק בסמכויותיו של כונס נכסים, טומן בחובו גם סמכות לתבוע פירוק שיתוף במקום החייב, אם ניתנה הוראה לכך מטעם ראש ההוצאה לפועל, כפי שארע במקרה דנן. בנסיבות המקרה, סבר בית המשפט כי קיימת הצדקה להורות על פירוק השיתוף בבית כדי לאפשר לנושים לקבל ולו חלק מן החוב. בשאלת אופן מכירת הבית, כפנוי או כתפוס על-ידי המבקשת, פסק בית המשפט כי יש להחיל על המקרה את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המעניק זכות של דיירות מוגנת למי שהחזיק בנכס בבעלותו, וכן לבן זוגו של אדם כאמור, במקרה שבו פקעה זכותו של בעל הנכס, בין היתר מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או מחמת חלוקת הנכס. בית המשפט מצא כי סעיף 40א לחוק המקרקעין אינו חל במקרה הנוכחי, בין היתר, נוכח התוצאה האבסורדית - כך לפי קביעתו - שתהיה כרוכה במניעת זכות דיירות מוגנת מבן זוג שהוא בעל זכויות בדירה, כשבמקביל ניתן מעמד של דייר מוגן למי שהינו נטול כל זכויות בה.

           על פסק דינו של בית משפט השלום הגיש המשיב ערעור בפני בית המשפט המחוזי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בית המשפט המחוזי סבר, בדומה לערכאה שקדמה לו, כי מכוח חוק ההוצאה לפועל וכתב הסמכתו, מוסמך היה המשיב להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין שבבעלות המבקשת והחייב. עוד נקבע כי על אף שבית המשפט מוסמך שלא להורות על פירוק שיתוף במקרים מסוימים, בנסיבות המקרה דנן מצדיק איזון הזכויות בין הנושים, המתגוררים מזה שנים בשכירות לאחר שאיבדו את רכושם לטובת החייב, לבין המבקשת, שבכל מקרה תקבל לידיה את מחצית שווי הבית, להורות על פירוק השיתוף ומכירת הבית על-ידי המשיב. השאלה הבאה שאליה נדרש בית המשפט נגעה לתחולתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין, במקרה שבו יוזם פירוק השיתוף הוא צד שלישי, כדוגמת כונס הנכסים במקרה דנן. בית המשפט עמד על המגמה הרווחת בפסיקה לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בצמצום, מחמת הפגיעה הכרוכה בו בזכויותיהם של נושים. על בסיס מגמה זו, כמו גם על בסיס מה שראה כהיעדר פגיעה בזכותה הקניינית של המבקשת לעומת סבלם המתמשך של הנושים, מצא בית המשפט כי יש לפרש את סעיף 40א לחוק המקרקעין פרשנות תכליתית המחילה את הוראותיו, המסייגות את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, על מקרים כגון דא. בתוך כך ציין בית המשפט, כי ייתכן וניתן להתייחס אל המשיב כמי שאינו מהווה "צד שלישי" לבני הזוג, שכן ככונס נכסים של החייב, הוא משמש כחליפו, ומכאן שאין מקום להבחין בין תביעה לפירוק שיתוף שמוגשת על-ידי כונס נכסיו של החייב לבין תביעה לפירוק שיתוף המוגשת על- ידי החייב עצמו לצורך פירעון חובותיו. על יסוד כל האמור, קיבל בית המשפט את ערעור המשיב, והורה על פירוק השיתוף בבית בדרך של מכירתו כפנוי.

טענות המבקשת

4.        המבקשת מעלה שורה של טענות נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הכוללות, לדבריה, שאלות משפטיות מובהקות שיש מקום שתיקבע הלכה בהן בבית משפט זה. תחילה עומדת המבקשת על חוסר הקוהרנטיות וחוסר ההיגיון, כך כהגדרתה, הטמונים בפרשנות שהעניק בית המשפט המחוזי לסעיף 40א לחוק המקרקעין, שכן על בסיס פרשנות זו, יוכלו החייב עצמו, בן זוגו שאיננו בעל זכויות בנכס ושותפים בנכס שאינם בני הזוג, להישאר ולגור בו כדיירים מוגנים, בעוד שדווקא בני זוג בעלי זכויות רשומות לא יזכו להגנה זו. אבסורד נוסף הנובע, לטענת המבקשת, מזה הקודם, הוא בכך שלפי החלטת בית המשפט המחוזי יוצא החייב נשכר מכך שלבן זוגו אין זכויות בדירה, ומכך שבן זוג שרשם את זכויותיו בנכס מופלה לרעה ביחס לבן זוג ללא זכויות, המתגורר עם החייב. לדברי המבקשת, מצב דברים זה יביא לאי יציבות ואי ודאות במרשם המקרקעין, שכן בעטיו עלולים בני זוג החוששים מפני נושים להסתיר מלכתחילה את חלוקת הבעלות האמיתית ביניהם, ולרשום את הנכס שבבעלותם על שם אחד מבני הזוג, וכך לשמר את מעמדם בו כדיירים מוגנים.

           בהתייחס למגמת הצמצום בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר שעמדה בבסיס הפרשנות שהעניק בית המשפט לסעיף 40א לחוק המקרקעין, סבורה המבקשת כי אין לפרש מגמה זו באופן השולל את תחולת חוק הגנת הדייר, בהימצא זכויות רשומות של בעלות בנכס מקרקעין, כדוגמת אלו הקיימות במקרה דנן. המבקשת מוסיפה וטוענת כי שגגה יצאה מלפניו של בית המשפט קמא בקובעו שאין טעם להבחנה בין תביעה לפירוק שיתוף המוגשת על-ידי החייב עצמו לבין תביעה המוגשת על-ידי כונס נכסיו, שכן בכך העניק בית המשפט עדיפות לנושים על פני קניינו של בן זוגו של החייב בנכס המקרקעין, גם במקרה שבו אין לבן הזוג כל זיקה להיווצרות החוב.

            בהתייחסה למקרה דנן, טוענת המבקשת כי פירוק השיתוף יפגע בקניינה חרף כך שהיא תקבל לידיה את מחצית התמורה שתניב מכירת הבית, נוכח העובדה שהיא, ולא בעלה החייב, רכשה את הבית מכספה ומימנה את החזקתו במשך 25 שנה, ומשכך - יש לה גם זכויות שביושר בחלקו של החייב בו. את דבריה חותמת המבקשת בטענה כי ההשוואה שנעשתה בבית המשפט קמא בין נזקם של הנושים עקב אי קבלת כספם מהחייב, לבין נזקה שלה עקב פינויה מן הדירה, הוצג בפסק הדין באופן מעוות, שכן המגרש שרכשו הנושים היה מיועד לתיירות ולנופש ולא למגורים, וממילא לא ניתן היה לבנות את הבניינים שביקשו הנושים להקים. לאור זאת, נזקם של הנושים כתוצאה מאי מימוש הבטחתו של החייב נופל מזה של המבקשת, שכן היא עתידה לאבד את ביתה אם תיוותר פסיקתו של בית המשפט המחוזי על כנה.

טענות המשיב

5.        בתגובה לטענות אלה, טוען המשיב כי על אף שהמקרה טומן בחובו שאלות משפטיות שטרם ניתנה עליהן הדעת בבית משפט זה, מחייבים איזון האינטרסים בין הצדדים ועקרונות של צדק את דחיית בקשת הרשות לערער. לגופו של עניין, לפי גישת המשיב, מכירת הבית כפנוי לא תפגע בזכויותיה של המבקשת, שכן היא עתידה לקבל את מחצית התמורה, קרי 280,000$, המשקפת את מלוא זכויותיה בבית בלא הפחתה כלשהי, ואלה יאפשרו לה לרכוש מקום מגורים חלופי נאות. לדבריו, ביסוד סעיף 33 לחוק הגנת הדייר עמד, בין היתר, הרצון שלא להותיר שותף המתגורר עם החייב בלא קורת גג, ונוכח רציונאל זה, לא קיימת הצדקה לספק למבקשת הגנה. עוד טוען המשיב כי הפרשנות שניתנה לסעיף 40א על-ידי בית משפט קמא הייתה ראויה, באשר היא מביאה לצמצום תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ברוח פסיקותיו של בית משפט זה, מטרה שהינה רצויה גם מטעמים קנייניים, מטעמים שעניינם הרצון לעודד מסחר במקרקעין ומטעמים שבשלטון החוק.

           המשיב מוסיף וטוען, כי אין מקום להבחנה בין חייב התובע פירוק שיתוף לבין כונס נכסים התובע בשמו של החייב, על יסוד מימד הכפייה שבפירוק שיתוף על-ידי זה האחרון, שכן גם אם החייב אינו מעוניין בפירוק השיתוף, אין מקום להעניק משקל לרצונו זה שכל מהותו בשאיפה למנוע את פירעון החוב לנושים. עוד גורס הוא כי היות שברור שאם החייב היה יוזם הליך של פירוק שיתוף כדי לפרוע את חובותיו לנושיו, היה הבית נמכר כפנוי, אין זה ראוי כי תינתן הגנה גדולה יותר לחייב שלא פועל בהגינות ולא עושה כן, עד כי נדרש מכר כפוי באמצעות כונס נכסים. בהתייחס לטענה בדבר חוסר ההרמוניה שייווצר בין מצבים שונים של פירוק שיתוף בעקבות הפרשנות המוצעת על-ידו, טוען המשיב כי חרף חשיבותו של הערך בדבר הרמוניה חקיקתית, מלאכת המחוקק אינה תמיד מלאכה מושלמת, ולפעמים יש לתקן אי צדק בדרך של פרשנות. באותו האופן סבור המשיב כי יש להתייחס לטענה כי הפרשנות האמורה סותרת את כוונתו הסובייקטיבית של המחוקק. לדידו, יש להניח שהמחוקק לא חשב על כל האפשרויות בעת שחוקק את החוק. לפיכך, על אף שסעיף 40א לחוק המקרקעין חוקק במקור לשם הסדרת מערכת היחסים בין בני זוג, אין הדבר פוסל באופן אפריורי שימוש של צד ג' בהוראת הסעיף, כל עוד הדבר נעשה למען מטרה ראויה. את דבריו חותם המשיב בטענה כי אם לא תימכר הדירה כפנויה, סיכויי הנושים, שהינם אנשים מבוגרים המנהלים שנים של מאבק משפטי שלא הניב תוצאות ממשיות, ומוסיפים להיטלטל מדירה שכורה אחת לאחרת, לראות בפירעון חובם, הינו קלוש, וזכותם הקניינית תיפגע ללא תקנה.

דיון

6.        שתי שאלות מרכזיות עומדות ביסוד הבקשה. הראשונה, עניינה בזכותו של כונס נכסים שמונה על נכסיו של חייב מכוח חוק ההוצאה לפועל, לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין המצויים בבעלותו. השאלה השנייה הינה האם סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין, השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, חל גם כשפירוק השיתוף מתבצע על-ידי גורם שלישי שאינו אחד מבני הזוג, ובמקרה הנוכחי - על-ידי כונס נכסים במסגרת הליכי הוצאה לפועל. שאלות אלה, כשם שהסכימו שני הצדדים, הינן שאלות משפטיות בעלות תחולה רחבה, שלאחר שניתנו להן תשובות סותרות בערכאות הדיוניות, קיימת הצדקה כי יידונו בבית משפט זה, גם ביושבו כערכאת ערעור שנייה. אשר על-כן, החלטנו להיעתר לבקשת רשות הערעור ולדון בבקשה כבערעור. נבחן עתה את השאלות המשפטיות שהתעוררו, כסדרן.

           נוכח מרכזיותם של שני הסעיפים בדיון ולמען הסדר הטוב, יובאו הם, כלשונם, כבר עתה: